Kopen als vennootschap

“Kosten maken maar toch vermogen opbouwen”, dat is een investering met een vennootschap in vastgoed. Veel ondernemers zoeken naar een nuttige manier om hun belastbare basis te verlagen en hun bruto gelden op een fiscaal vriendelijke manier te investeren.

Als projectontwikkelaar zijn wij voor heel wat vennootschappen dé partner voor een zorgeloze vastgoedbelegging. Onze investeringseigendommen worden verkocht op een fiscaal uiterst gunstige manier, zodat u dadelijk geniet van vele duizende euro’s belastingsbesparing.

De fiscaliteit met betrekking tot een aankoop via een vennootschap kunnen we op 3 niveau’s terugvinden.

BIJ AANKOOP:

  • Bij aankoop zijn dadelijk in kosten te brengen: notariskosten, eenmalige erfpachtvergoedingen, betaalde BTW, architectkosten en aanhorigheden.
  • Bovendien kan ook de eerste afschrijving van de constructiewaarde geboekt worden.

TIJDENS BEZIT:

  • Alle taksen (gemeentelijke en onroerende voorheffing) zijn een aftrekbare kost.
  • Gedurende 25 jaar kan 1/25 van de constructieprijs afgeschreven worden.
  • grondwaarde is niet afschrijfbaar, daarom worden in een slimme vastgoedinvestering de rechten op de grond verleend via een erfpacht op het grondaandeel. Bijgevolg hebt u hier geen kapitaal moeten investeren in iets wat niet fiscaal rendeert.

BIJ DOORVERKOOP:
Mocht u beslissen uw opbrengsteigendom door te verkopen, wordt u belast op de meerwaarde. Wanneer u een nieuwe investering plant binnen de 3 of 5 jaar, geniet u echt van het regime van de gespreide taxatie. U spreidt dan de te betalen belasting over de duurtijd van de nieuwe investering. Koopt u opnieuw vastgoed dat u op 25 jaar afschrijft en verkoopt u uw huidige eigendom binnen 25 jaar, dan hebt u de meerwaarde op uw eerste aankoop slecht volledig betaald binnen 50jaar! Hiermee wil de fiscus verdere investering in vastgoed stimuleren.

Deskundige fiscale optimalisatie is echter maatwerk, maatwerk waar u bij Twin Properties recht op heeft. Vele vragen dringen zich echter op:
Wanneer bent u beter af met een vruchtgebruik-constructie?
Hoe kan u toch privé aankopen met geld uit de vennootschap?
Hoe vermijdt u de meerwaarde belasting bij doorverkoop?
Hoeveel voordeel kan ik in mij geval behalen?
Wanneer werkt u beter met een gesplitste aankoop?
Wat met het vastgoed wanneer ik mijn activiteiten stop?

VOORBEELD:
De NV Slim Beleggen heeft dit jaar een belastbare winst van 100.000euro. Wanneer ze niets onderneemt, dient de vennootschap hierop 33,99% vennootschapsbelasting te betalen. Er gaat in dit geval 33.990euro naar de Belgische staat. Geld waar de vennootschap geen aanspraak meer kan op maken om vermogen op te bouwen.

De slimme bestuurder van de NV Slim Beleggen wenst dit te vermijden en beslist om te investeren bij Twin Properties in beleggingvastgoed. De nettoprijs van de constructie van het gekozen één slaapkamer appartement bedraagt 110.000euro, de architectkosten 6000euro en de aanhorigheden 6200 euro. Op de constructieprijs en architectkosten wordt 19,6 % BTW gerekend in Frankrijk. Totale investering inclusief btw bedraagt 146.602euro. Inclusief de notariskost komen we op 148.000euro. De bestuurder beslist om hiervoor 50.000euro eigen middelen vrij te maken.

Laten we de fiscale impact bekijken:
BIJ AANKOOP:

  • Directe kosten: 19.152eur BTW, 6.200eur aanhorigheden, 6.000euro architectkosten, eenmalige erfpachtvergoedingvan 25.000euro. Dit geeft een totaal van 56.352eur aan directe kosten, met andere woorden een onmiddellijke belastingsbesparing in huidig boekjaar van maar liefst 19.154euro!!

TIJDENS BEZIT:

  • Afschrijvingen: de boekwaarde van de constructie bedraagt nu 85.000euro, wanneer dit afgeschreven wordt op 25 jaar laten we de belastbare basis jaarlijks dalen met 3.400euro.
  • Directe kosten: Bovendien is ook de jaarlijkse erfpachtvergoeding te boeken als kost. In dit voorbeeld bedraagt deze 1.400euro. Bovendien zijn ook de jaarlijkse interesten op de lening fiscaal aftrekbaar; in dit voorbeeld is de jaarlijkse rentekost 4.000euro.

Tijdens het bezit is er bijgevlog een fiscale kost van 8.800euro of een jaarlijkse belastingsbesparing van 2.991,12 euro, over 25 jaar is dit nog eens 74.778 euro.
Over 25 jaar zal de NV Slim Beleggen maar liefst 93.932 euro belastingen uitsparen! Ondertussen zal de vennootschap eigenaar geworden zijn van een appartement ter waarde van 390.816euro bij een jaarlijkse prijsstijging van 4%.